В представительстве АИЖК в Свердловской области (САИЖК) дежурный менеджер проинформировала меня, что ипотечные кредиты у них выдаются по ставкам немногим больше 10% годовых. И они уже выполнили решение вышестоящей инстанции: с начала текущей недели ставки у них снизились в диапазоне от 0,1% до 0,6% в зависимости от выбранного варианта кредитования.

Правда, воспользоваться их услугами может ограниченная категория граждан. Остальным же нужно обращаться в коммерческие банки. Чем я и занялся, начав обзванивать местных лидеров по объемам и количеству выданных ипотечных кредитов. Как я понял из разговоров с банковскими работниками, пока никто не собирается последовать примеру САИЖК и снизить цену ипотечных кредитов. Потому что, во-первых, у них есть более доходные инструменты для инвестирования и кредитования, а во-вторых, в отличие от АИЖК коммерческие банки господдержкой не пользуются.

На правах же анонимности мне сообщили, что банкиры хотят убедиться в устойчивости тенденции по снижению ключевой ставки. Но кардинальных изменений на ипотечном рынке пока ждать не приходится, считают эксперты, с которыми мне удалось пообщаться. По их мнению, для серьезных подвижек требуется снижение ставок хотя бы до 10%.

В противоречие со сказанным входят имеющиеся на рынке Среднего Урала предложения по ипотечным кредитам по ставкам ниже тех, по которым ЦБ занимает деньги коммерческим банкам. Но когда начинаешь разбираться, то выясняется, что либо велик первоначальный взнос, либо мал срок возврата кредита (5 лет). А то наличествуют и оба эти обременения вместе.

Заместитель же председателя Уральского банковского союза Евгений Болотин причины проседания ипотечного рынка видит не только в высоких ставках по кредитам. По его словам, на ипотеку сильно влияет общая неопределенность в политике и экономике. «Покупка жилья с использованием ипотечного кредита — вопрос долгосрочного планирования и прогнозирования личных финансов, — воспроизвел точку зрения этого эксперта портал «Умная недвижимость». — А тех, кто смог бы с уверенностью говорить о своем экономическом будущем, сейчас совсем немного, да и, как правило, они уже решили свои жилищные проблемы».

Действует здесь и чисто психологический фактор. Люди думают, что коли пошло снижение, то надо подождать, пока ставки упадут до минимально возможного уровня. И, наоборот, если наметилась тенденция к повышению, то надо брать кредит, пока ставки не достигли максимума и стали неподъемными.

Впрочем, сам факт снижения ипотечных ставок — это очень хорошая новость. «Нужно понимать, что недвижимость — один из главных столпов экономики, — говорит признанный эксперт в этой сфере Галина Гараева. — Так, кризис 2008 года в США был связан именно с проблемами на рынке жилья. По той же причине обвалилась экономика Испании в 2009 году. Дело здесь даже не в том, что люди не смогут приобрести жилье, а в том, что в строительной отрасли работают миллионы сотрудников, вертятся миллиарды долларов». К тому же строительная отрасль завязана на металлургию, производство других материалов. И то, что в Екатеринбурге по-прежнему положительная динамика городской экономики, объясняется устойчивостью строительного рынка. Рост поддерживается в том числе и тем, что в уральской столице, как и до кризиса, ежегодно сдается не меньше миллиона квадратных метров жилья.

К слову, есть мнимые, а есть реальные опасности для развития ипотеки. Причем первые почему-то оказываются в центре внимания, как это случилось с темой валютных ипотечников. Тогда как на самом деле, к примеру, для Екатеринбурга, этой проблемы практически не существует.

По словам уже упоминавшегося Е. Болотина, за 10 месяцев 2014 года ипотеку в иностранной валюте в Свердловской области взяли всего 9 человек на сумму 27 млн рублей. «Эти люди наверняка получают доход не в рублях, а в валюте, и поэтому колебание курсов на их платежеспособности не скажется», — уточняет эксперт.

Реальная же угроза для ипотеки связана с тем, что у потенциальных заемщиков падают доходы, прежде всего, уменьшается зарплата. Тогда как согласно общепринятой политике банков размер ежемесячного взноса по ипотеке не должен превышать 50% от зарплаты заемщика. И если даже этот норматив как-то натягивается, но общее уменьшение доходов населения заставляет банки из-за боязни банкротства заемщиков ужесточать к ним требования. Уж не говоря о том, что из-за повсеместного подъема цен возводить жилье становится все дороже.

Риски ипотечных банков увеличивает и то, что, как бы власти не откладывали введение в действие закона о личном банкротстве, все равно на это придется решиться. Ведь до сих пор действует масса ограничений в изъятии за непогашенные кредиты жилья: если оно единственное, если есть малолетние дети и прочее. Конечно, это хорошо для людей, но плохо для развития ипотеки. Банкам приходится учитывать и эти риски, что удорожает ипотечные кредиты и уменьшает число тех, кто их может взять.

Сейчас не сработает и тот способ, с помощью которого застройщики выходили из положения в кризисном 2008 году. Тогда клиентам предоставлялись отсрочки, что вряд ли возможно в условиях падающего курса рубля. Потому как с момента начала реализации строительного проекта и до его окончания деньги могут сильно потерять в своей покупательной способности. И спрогнозировать здесь что-то, пожалуй, не удастся.

Тем не менее, ставки по ипотеке придется уменьшать, даже за счет вливаний из бюджета. Напомню, что в свое время премьер Дмитрий Медведев говорил о желательности 6-процентной ставки. А в Европе эта ставка и вовсе равна 2—3%. И если мы не будем двигаться в этом направлении, то, в конце концов, строительный рынок встанет, а с ним и большая часть отечественной экономики.