Это Рустем Галеев, исполнительный директор Уральской палаты недвижимости, Владимир Копылов, директор компании «Стройтэк», Сергей Косенко, заместитель главного архитектора Екатеринбурга по вопросам градостроительства, Владимир Крицкий, управляющий компанией «ЛСР. Недвижимость-Урал», член совета Национального объединения строителей от УрФО, Вячеслав Трапезников, директор компании «Астон», исполнительный директор саморегулируемой организации «Гильдия строителей Урала».

Отдельно следует отметить, представители министерства по управлению госимуществом Свердловской области (МУГИСО) на официальное приглашение главного редактора не откликнулись.

Ведущий: — Здравствуйте, господа! Прежде всего хотелось бы понять, откуда тянутся корни вопроса о том, кто должен распоряжаться землями поселений: сами граждане через органы местного самоуправления или органы госвласти субъекта Федерации. Проблема возникла с принятием Земельного кодекса?

Владимир Крицкий: — Гораздо раньше. Когда в 2004 году я пришел работать в администрацию города, уже имелся целый ворох землеотводов, выданных министерством без законного основания. И мы долго не могли собрать базу по арендной плате за землю, потому что платежи по договорам с МУГИСО не вносились, о существовании самих договоров можно было только догадываться, на реальные следы приходилось наталкиваться, например, при определении границ земельных участков.

Сергей Косенко: — Если углубиться в историю, то до недавнего времени в городе был один хозяин. Независимо от ведомственной принадлежности и расположения участков землей управляли горисполкомы — такой порядок действовал с 1922 года, и ни у кого не возникало вопросов о его правомерности. Существовала логика: кто планирует развитие города, тот и распоряжается таким ресурсом, как земля. Разделение собственности на городскую, областную, федеральную возникло только в 1995 году с введением в действие первой части Гражданского кодекса РФ, причем глава о земле долго, до принятия Земельного кодекса, оставалась замороженной.

Что же касается того, о чем говорил Владимир Павлович, то мне лично в 2003 — 2004 годах пришлось участвовать в судебных баталиях… Могу привести такой пример: городским договором аренды был предоставлен УКСу города участок под строительство жилого дома в районе улиц Большакова, Московской, Шейнкмана, а уже во время строительство появилась заявка областного УКСа, и был издан приказ МУГИСО о строительство на том же месте того же объекта, но другими силами. Министерство с высоты своего положения, не сомневаясь в своем праве, пыталось распоряжаться землей, но суды в массовом порядке отменяли его решения, и не потому, что они объективно мешали строительству, а потому, что такие действия не соответствовали закону. Тогда, в 2003 году, глава города Аркадий Чернецкий и председатель областного правительства Алексей Воробьев подписали первое соглашение. Оно не было предусмотрено законодательством, но явилось неким компромиссом, позволившим упорядочить ситуацию: город распоряжается, область контролирует.

Ведущий: — Тем временем вступивший в силу Земельный кодекс законодательно закрепил за муниципалитетами право распоряжаться неразграниченными землями из состава прежних общегосударственных, но с оговоркой, что в столицах субъектов Федерации может быть установлен иной порядок…

Сергей Косенко: — Эта оговорка выглядит более чем странно, поскольку в Конституции России продекларировано, что все муниципалитеты обладают равными правами, что местное самоуправление — самостоятельный уровень власти, независимый от государственного. А тут получается, что субъекты Федерации вправе сделать некоторые муниципалитеты менее самостоятельными, чем все остальные.

Владимир Крицкий: — Надо еще иметь в виду, что за это время изменилось законодательство. Екатеринбург на своей территории реализовал все, что требуется Градостроительным и Земельным кодексами. В частности, действуют Правила землепользования и застройки — муниципальный нормативно-правовой акт, который четко прописал, как, в каком порядке предоставляются те или иные участки.

Далее. Если говорить о целесообразности. Градостроительный кодекс отдает все полномочия по земельным участкам под будущее строительство муниципалитетам. Зачем на стыке двух законов устраивать неразбериху?

Я вот читаю изложение высказываний министра Пьянкова о двухстадийной схеме передачи земли с предварительным согласованием места размещения. Во-первых, сроков прохождения кадастрового учета она никак не ускорит, а во-вторых, схема эта носит ограниченный характер. По ней можно выделять землю под социальные, под культовые и под инженерные объекты. Это не является преобладающим для развития бизнеса. А все остальное после принятия Правил землепользования и застройки распределяется через аукционы. Что, они станут более публичными, более прозрачными, чем являются сегодня? Сомневаюсь.

Когда речь идет о земле, почему-то думают, что это мешок с деньгами, и кто к нему первый успеет, тот все и получит… На самом деле это далеко не так. Работа с земельными участками — чрезвычайно кропотливая, рутинная, связанная с постоянным отслеживаем непрерывно меняющегося законодательства, с формированием временных участков, их расформированием и т. д. С ней никто, кроме узких специалистов, работающих в этой сфере, разобраться не сможет. В городе существует структура, которая за много лет выучилась на своих ошибках, приобрела опыт, набрала темп. Все знают, в какую дверь стучаться с каким вопросом, как строить взаимодействие с надзорными органами, с согласующими инстанциями…

В области ничего этого нет. Много ли вы помните областных аукционов, скажем, за последние три года? Я помню один. Под малоэтажное строительство в районе Академического.

Сергей Косенко: — Я тоже помню. Да и как не запомнить… Извещение было опубликовано в газете «Московская деревня» (это к вопросу о прозрачности!), участок ушел за 12 млн рублей, на следующий день (!) был перепродан за 60 млн.

Владимир Крицкий: — Да. И кончилось дело вовсе не малоэтажным строительством, а возведением 25-этажных домов. О возможной подоплеке судите сами.

Или другой пример. Два с лишним года назад Федерация передала МУГИСО 6 земельных участков общей площадью более 225 га. Почему ни один из них не был выставлен на аукцион? А по истечении трех лет они автоматом вернутся в федеральную собственность. Навсегда — раз Свердловской области они не нужны.

Ведущий: — В последние недели немало было сказано о том, что областные структуры не справятся с работой, которой за день не научиться, что возникнет необходимость по нескольку раз передавать документы из области в город, за которым при любом раскладе останется часть закрепленных законом полномочий… В результате — неизбежная задержка с выделением земли под застройку… А что думают об этом сами строители?

Владимир Копылов: — Я скажу одно. Если бы нам показали, что путь через МУГИСО будет простой, быстрый, если бы нас собрали и объяснили: с завтрашнего дня будет так и так, вы при этом выиграете на этом, на этом и еще на том… Предприниматели ведь люди практичные, как бы они кому в любви ни клялись, они, в конечном счете, будут руководствоваться интересами дела. И если  увидят реальную пользу от новой схемы, они с удовольствием станут по ней действовать.

К сожалению, сегодня этого нет. Нам просто говорят: будет лучше, верьте нам, а сами, похоже, даже не представляют, с какими проблемами придется столкнуться.

Ведущий: — Может, еще пригласят, объяснят — после 17 мая…

Владимир Копылов: — Так уже поздно! Если бы хотели решать вопрос по нормальному, в январе, в феврале надо было приглашать и показывать, что сделано в плане подготовки, объяснять, к кому с каким вопросом надо будет подходить и т. д. Тогда бы строители поняли, что завтра жизнь не кончается, и ко всем переменам отнеслись бы спокойно. А сейчас у нас просто нет оснований верить в благополучное продолжение, в то, что на земельном рынке не возникнет проблем.

Вячеслав Трапезников: — А я бы продолжил то, о чем говорил Владимир Павлович. Мне кажется нечестным выступление нашего министра Пьянкова. Первое. В том, чтобы увеличить раздачу земли тем категориям, которые указаны в решении президента, ничего сложного нет, с этим бы и город прекрасно справился. Но тут надо сказать всем людям вслух: вы получаете не землю под строительство, вы получаете делянки, на которых в лучшем случае картошку сможете посадить. Говорить, что вот город, мол, выдал людям 300 участков, а мы выдадим 1300, легко, но это будут не участки, а в чистом виде головная боль, ведь если на реализацию лозунга в бюджете области не выделяется ни рубля, значит, это участки без дорог, без электричества, без прочих элементов инфраструктуры, и вырасти на них могут только фавелы, трущобы.

Второе. Двухстадийная схема выделения участков, которая опубликована, была актуальна до 2005 года, до изменения законодательства, так что с уровнем профессионализма того, кто говорит о ней сегодня, мне все ясно. А опубликовать надо было совсем простую диаграммку: город по передаче земли под застройку вырос с двух гектаров сначала до 30, затем до 90. И добавить: а область в этом году уже передаст 100 га, в следующем 120, и т. д. И обоснуйте эти цифры. И тогда мы будем готовы работать с областью, нам без разницы, куда на аукционы ходить, и город в финансовом плане ничего не теряет: в муниципальный бюджет в любом случае идет сегодня 80 процентов выручки, а с 2014 года это будет все 100%.

Владимир Крицкий: — А тут нельзя не обратиться к областным депутатам. Когда они принимали закон о бесплатном однократном предоставлении земли, их предупреждали: не балуйтесь, это популизм. А когда они в него все хотелки включили, народ со всей области поехал в Екатеринбург вставать в очередь. А это потенциально 80 тысяч человек, то есть выдай им 8 тысяч гектаров. Где взять столько? Ответ был такой: что вам жалко, что ли, ну, получат люди по 10 соток и продадут…

Мы этим законом что вообще реализуем: помощь многодетным семьям или спекуляцию земельными ресурсами?

За то, что по этому закону невозможно получить землю в обозримой перспективе, ответственность несут законодатели, а вину сейчас пытаются переложить на город, который заведомо не может столько участков изыскать, как ни крути. Почему бы не пустить в оборот пригородные зоны, которыми распоряжается область, не раздать участки многодетным семьям, не подвести к ним коммуникации?

Ведущий: — Внедрение новой схемы сулит, по всей видимости, немалые задержки в предоставлении участков под застройку — я в данном случае имею в виду реальные участки, а не фиктивные, о которых сейчас шла речь. Чем это обернется?

Владимир Крицкий: — Все в политику уйдем, на стройке делать будет нечего

Рустем Галеев: — Борьба между областью и городом — это то, что мы уже проходили, потом было затишье, теперь снова, и ничего хорошего это не сулит. Особенно тревожит то, что мнение профессионального сообщества никто даже не спрашивал. Тем не менее все участники строительного рынка сочли необходимым высказаться, в том числе и специалисты в области недвижимости. Мы предложили собраться в широком составе, включая МУГИСО, предметно обсудить все нюансы, но никакого ответа пока не получили.

Что касается последствий, то спад предложения на первичном рынке вполне возможен. Подобную ситуацию мы имели во время кризиса, когда резко упал объем сдачи жилья. Тогда на первом этапе казалось, что это не очень и заметно, тем более что сократился и спрос, но спрос-то восстановился уже через полтора года, а ввод физических объемов поднялся не так быстро. И сейчас тоже нельзя говорить, что все пропало, что завтра уже не будет хватать квартир, разгорится ажиотажный спрос. Но если мы не получим необходимое для равновесия рынка количество жилья (с учетом того, что около одного процента существующего жилого фонда, ветхой и аварийной его части, ежегодно выбывает), в дальнейшем это обязательно почувствуем. Все по классике: уменьшение предложения — увеличение цены. Насколько? В нашей ситуации это, в общем, и не очень важно, поскольку у нас и без того цена квадратного метра одна из самых высоких в стране. Поэтому дальнейшее повышение будет означать сужение круга лиц, которые могут себе позволить приобретение жилья.

Ведущий: — То есть цепочка продолжится: рост цен спровоцирует вынужденный отказ граждан от инвестирования в строительство жилья, что в свою очередь скажется на объемах нового строительства… Да уж, ситуация и впрямь тревожная.

Вячеслав Трапезников: — Логика здесь очень простая, и выводы относительно 20 —30-процентного сокращения ввода в 2014 году и двукратного обвала в 2015-м подтверждаются несложными расчетами.

Практика показывает, что стройка начинается через 6—12 месяцев после аукциона. Значит, купив землю, например, 1 июня 2013 года, строитель мог еще в этом году выйти на площадку, а к концу следующего ввести объект. То есть не отторгованные в этом году площадки уже в следующем жестко ударят по объемам.

При этом есть еще очень неприятный подспудный фактор. Мне непонятно, если полномочия изъяты, как Главархитектуре продолжать готовить участки для аукционов? Если и этот процесс остановится или хотя бы замедлится… Насколько я знаю, он занимает не менее двух лет, чаще 4—5. Так что, даже если зимой городу вернут его права, последствия этого периода смуты мы будем ощущать в течение нескольких лет.

В этом году администрация Екатеринбурга могла отторговать не менее 100 га, на сегодня под жилую застройку предоставлено 11 га. А 90 га, не попавших на рынок, если в среднем с гектара выходит 15 тысяч квадратных метров жилья…

Сергей Кусенко: — Они могли быть выведены на рынок в апреле, но нас начиная с марта МУГИСО не выпускает с этими площадками под формальными, надуманными предлогами. То, что раньше без проблем проходило, сегодня тормозится. Протокол последней согласительной комиссии, на котором стоит дата 29 декабря, мы получили в феврале.

Вячеслав Трапезников: — Давайте называть вещи своими именами. Так вот, эта вещь называется «саботаж».

А теперь давайте конкретно о том, как это касается каждого горожанина. 90 га, не попавших на рынок — это почти полтора миллиона квадратных метров непостроенного жилья. Кроме того, если даже не брать рекордные цены последнего времени и представить, что гектар стоит, например, 80 млн рублей, вы берете калькулятор и считаете деньги, которые не получит в этом году городской бюджет…

Ведущий: — Думаю, что потери бюджета будут не такими большими. Куда денутся участки, которые сегодня задержаны министерством? Их выбросят на рынок, как только аукционные полномочия перейдут к области. Как раз к выборам. И скажут: вы не можете, а мы можем. И деньги по закону отдадут: вот, мол, мы вам заработали.

Скажите, а есть ли еще возможность исправить ситуацию. Предотвратить те тяжелые последствия, о которых здесь было сказано. Или продлив соглашение или приняв законопроект Георгия Перского, в котором исключение из федерального закона, введенное законом Свердловской области, предлагается ликвидировать?

Сергей Косенко: — Проект Перского — это оптимальный вариант. Суть его — попытка уравнять Екатеринбург в правах с другими муниципальными образованиями области — Камышловом, Серовом, Тавдой…

Владимир Крицкий: — Самый простой и логичный путь — создать межведомственную комиссию, как, например, было сделано в Тюмени, когда все земельные документы рассматриваются с определенной периодичностью за одним столом, глядя друг другу в глаза. Тут никакой документ так просто не выбросишь, тут все понимают: либо решение основано на законе, либо на политическом заказе. Включить в состав тех же Копылова, Трапезникова, Галеева, и тогда чиновники МУГИСО, понимая, что перед ними профессионалы, вынуждены будут сопровождать отрицательное решение (а такие тоже могут быть) обоснованием, опирающимся на закон, а не просто репликой: «Мне не нравится».

Вячеслав Трапезников: — Совершенно очевидно, что областное руководство не захочет терять лицо, признавать, что с решением по земле поторопились. Я уверен, что федеральный центр обратит внимание на эту ситуацию, как только статистика ввода жилья ухудшится. Для центра это ключевой показатель оценки состояния дел в регионах. Кроме того, достоверно известно, что на выходе решение о том, что скоро в принципе изменяется процесс управления строительством жилья в России (это предложение активно продвигала региональная рабочая группа Агентства стратегических инициатив под председательством Владимира Крицкого). В соответствии с этим решением Минрегион РФ спустит в каждый субъект Федерации план-график по продажам земельных участков на аукционах. Это объективный показатель доступности земельных ресурсов в России, и он будет не менее значим, чем ввод жилья. И как только в конце года мы начнем собирать камни, а камней, то бишь продаж на аукционах, будет мало, и подвиснет будущий ввод, Федерация тут же вернет ситуацию в то русло, в каком она развивалась в последние годы, в то русло, двигаясь в котором, Екатеринбург стал абсолютным лидером жилищного строительства в стране.

Владимир Крицкий: — Но за это время уйдут квалифицированные специалисты, которые останутся без работы, будет утрачена динамика, разрушен механизм, и все придется начинать сначала.

Самое главное, как справедливо заметил Рустем Дамирович, никто не пригласил, никто не переговорил — сами с усами!

Вячеслав Трапезников: — Меня просто убивает, что прогубернаторские СМИ раз за разом сообщают, что, мол, состоялись обращения анонимных застройщиков! Мы опубликовали каждую подпись, название каждой компании. Такого единения никогда прежде не было: единым фронтом, открыто и публично выступили практически все, независимо от конкурентных отношений между собой, выступили в том числе и те, кто год назад в подобной ситуации предпочел промолчать. Я не понимаю, как область может проигнорировать мнение УГМК и «Синары», «Атомстройкомплекса» и «Стройтэк»…

Владимир Крицкий: — Как можно забыть о стройкомплексе, в котором сегодня занято 150 тысяч человек, работающих в основном в Екатеринбурге?! А если учесть, что каждый строитель дает работу нескольким смежникам в металлургии, производстве стройматериалов, лесной промышленности…

Ведущий: — Тем не менее решение принято…

Вячеслав Трапезников: — Я не согласен с тем, что решение можно считать принятым. Пока это только манипуляции. Этот вопрос не в компетенции ни Силина, ни Пьянкова — при всем уважении. Решение, точнее, даже постановление, было принято год назад Законодательным собранием Свердловской области, и оно гласило: рекомендовать городу и области продлить соглашение. Отменить это постановление может только само Заксобрание, проанализировав, изменилось ли что-то за истекший год, появилось ли что-то, требующее принятия решения, отличного от прошлогоднего.

Ведущий: — Судя по тому, что уже дважды из-за отсутствия кворума срывалось заседание комитета, на котором должен быть рассмотрен законопроект Перского и альтернативный ему документ, Заксобрание нынче явно не рвется хоть как-то обозначить свою позицию…

***

В конце дискуссии принято делать выводы. Общее резюме участниками «круглого стола» было высказано: во избежание непродуманных скоропалительных решений, грозящих тяжелыми последствиями, необходимо прислушиваться к мнению профессионалов — в данном случае риелторов, девелоперов, застройщиков. Но тут же последовала оговорка: не приглашают, видимо, потому, что сказать-то им нечего, что мотивы, которыми они там руководствуются, не имеют никакого отношения к поиску истины, к отстаиванию интересов граждан, к здравому смыслу, наконец. И тихо увяла подспудная мысль о том, что случись этот разговор не в редакции, а в резиденции губернатора, от него было бы больше пользы…

Что ж, каждый волен копать себе яму по собственному вкусу. И рано или поздно эта яма будет заполнена услужливыми исполнителями и их недальновидными руководителями. Не жалко. Но какого черта невольными участниками своих игр, фактически заложниками, вы делаете население целого города? Почему парад ваших амбиций тысячи екатеринбуржцев должны оплачивать из своих сбережений, почему из-за вас они должны отказываться от мечты о собственной квартире? Или вам непременно надо довести дело до социального взрыва?