Как сообщил заместитель министра строительства и развития инфраструктуры Свердловской области Дмитрий Нисковских, с помощью открытого конкурсного отбора выберут застройщиков, которые предложат наилучшие условия предоставления квартир в строящихся или построенных многоквартирных домах в Екатеринбурге гражданам, пострадавшим от деятельности недобросовестных «строителей». Заявки на участие в конкурсе уже принимаются областным министерством строительства и развития инфраструктуры, победителей определят 25 декабря.

Застройщики-победители конкурсного отбора смогут принять бесплатно в собственность три земельных участка, расположенных в районе Уктуса («Левобережный»). В частности, первыми лотам аукциона станут два земельных участка площадью 8,5 тыс. кв. метров и 16 тыс. кв. метров по адресу ул. Водоемная в Екатеринбурге, третий лот – земельный участок площадью более 23 тыс. кв. метров на улице Просторной в Екатеринбурге. Общая рыночная стоимость прав на эти земельные участки в соответствии с оценкой составляет порядка 361 млн рублей. Застройщик сможет возвести на этих земельных участках комплексы многоэтажных жилых домов с двухуровневым подземным гаражом-стоянкой.

Как отмечают в министерстве, право вести строительную деятельность на данных участках компании-застройщики получат лишь после того, как обеспечат обманутых дольщиков жильем, причем площадь земельного участка, получаемого в собственность, зависит от того количества дольщиков, которым нужно будет предоставить жилье».

Казалось бы, каждый, прочитавший эту заметку, должен возрадоваться: наконец-то! Однако, прежде чем начать аплодировать, давайте выслушаем мнение специалиста. Слово — исполнительному директору ведущей саморегулируемой организации Екатеринбурга «Гильдия строителей Урала», кандидату экономических наук Вячеславу ТРАПЕЗНИКОВУ.

— Итак, люди, заплатившие за квартиры, которые так и не были построены, получают… нет, пока не жилье, но реальную перспективу увидеть торжество справедливости. Разве это не замечательно?

— Конечно, замечательно. Только при всей внешней благости принятого областной властью решения, при всех плюсах позитивного развития ситуации с обманутыми дольщиками, надо, чтобы городское сообщество понимало, за чей счет, собственно говоря, банкет.

По принятому областному закону все затраты на реализацию проекта возлагаются на бюджет Екатеринбурга, то есть на нас с вами, на всех жителей города. Это очевидно, поскольку земельные участки, которые начало расторговывать областное министерство строительства, не с неба упали — это часть городской территории. Более того, это участки, которые в результате длительной, кропотливой, потребовавшей немало сил и средств работы подготовлены для реализации на прозрачных денежных аукционах. Теперь они на эти аукционы не попадут, и город не получит ожидаемых поступлений в бюджет.

С учетом того, что речь идет о землях, отнесенных к категории неразграниченных, 80% выручки от реализации которых направляется в доходы муниципалитета, и допуская, что превышение начальной цены на возможных торгах было бы предельно скромным (а нередко земельные лоты вырастают в цене в разы), речь идет о сумме как минимум 400 миллионов рублей, которые будут потеряны городским бюджетом только в течение декабря текущего года.

Для понимания: 400 миллионов — это 285 однокомнатных квартир, это 4 полностью укомплектованных, вплоть до игрушек, детских сада. А если говорить о социальных жилищных программах, имея в виду установленные Минрегионом РФ генподрядные расценки по 33 тыс. руб. за квадратный метр, то это 12 тысяч квадратных метров — многоэтажный жилой дом под ключ для очередников из социально незащищенных слоев — людей, десятилетиями ожидающих возможности получить хоть какое-то жилье.

Решать проблему обманутых дольщиков, конечно, необходимо, но уже сейчас очевидно, что то решение, которое было найдено командой губернатора Мишарина (именно ею был проведен соответствующий областной закон), оно одностороннее. Оно, по сути, перекладывает всю нагрузку на муниципальный бюджет, в то время как по федеральному законодательству эти вопросы находятся в исключительной компетенции госвласти на уровне субъекта Федерации. Насколько я могу судить по открытым источникам, в условиях предстоящего аукциона не наблюдается присутствия областного бюджета, ни один из участков, которые предлагаются застройщикам в обмен на квартиры для пострадавших от обмана, не подготовлен областью.

Только очень некомпетентный человек может хмыкнуть: у нас, мол, земли завались, чего жаться-то. На самом деле земли, пригодной — имеющей градостроительную перспективу и интересующей застройщиков, — чрезвычайно мало. В нашем же городе дефицит участков под застройку просто запределен! И вот взять и подарить этот раритет, эти двадцать поистине золотых (даже без учета затрат на юридическую, инженерную, градостроительную подготовку) гектаров обманутым дольщикам… Не укладывается в голове!

— Не кажется ли вам, Вячеслав Анатольевич, что люди, пострадавшие от недобросовестных застройщиков, возведены у нас сегодня чуть ли не в ранг великомучеников, тогда как чаще всего в сети мошенников они попадали из-за собственной недальновидности, из-за открытого пренебрежения многочисленными предостережениями со стороны администрации города, средств массовой информации?

— Ровнять всех под одну гребенку не следует, но в массе своей обманутый дольщик действительно не из категории социально незащищенных граждан. Это нормальный здоровый гражданин с достаточно высоким уровнем дохода, коль скоро у него есть деньги на покупку жилья в новостройке. Это гражданин, который сделал ошибочный рыночный выбор, зачастую прельстившись неоправданно низкой ценой, в том числе на ранних стадиях строительства. Надо же понимать (это азбучная истина!), что покупка жилья «на заборе», то есть когда застройщик не может предъявить ничего, кроме огороженной площадки, — это ваш личный рыночный риск. Почему город должен лишиться четырех садиков из-за того, что вам не повезло в рулетку?

Нет, что ни говорите, а предложенный механизм не кажется мне ни сбалансированным с точки зрения межбюджетных отношений, ни справедливым.

— Ну, хорошо, а есть другие пути?

— Во-первых, мы знаем из опыта, что когда области сильно надо, она находит и землю, и средства. Вспомним хотя бы аукцион на УНЦ, отмененный прокуратурой. Вспомним не менее скандальную историю с проектом «Южный»… Почему бы и сейчас — ради благого-то дела! — не поскрести по сусекам областного и федерального земельного банка?

Во-вторых, раз мы декларируем приверженность рыночной экономике, давайте следовать объективным экономическим законам. Они, в частности, гласят, что доступ к земле как к дефицитному ресурсу через прозрачные конкурсные процедуры — это абсолютное благо, это, возможно, главное достижение последнего десятилетия в законодательной сфере. Земля должна стоить деньги, и цена земли должна входить в стоимость жилья — другого экономически корректного механизма быть не может. Иначе получается абсурд: город дает землю и лишается денег на свое развитие.

Позитивное решение, на мой взгляд, состоит в том, что город должен продолжать продавать землю на аукционах, получать живые и честные деньги в бюджет и отчитываться об этом бюджете перед горожанами. Область же должна, наконец, развернуть свою аукционную программу, благо земли в ее распоряжении достаточно много. А квартиры обманутым дольщикам — готовые квартиры! — следует покупать (возможно, на вырученные от продажи земли деньги) на столь же прозрачных аукционах на понижение — у тех застройщиков, которые удовлетворятся минимальной ценой.

Иными словами, из схемы необходимо убрать посредничество земли. Хотите дать квартиру человеку — дайте. Но не от застройщика за землю, это непрозрачный, коррупциогенный путь, а купите ее на рынке. При этом деньги от продажи земельных участков будут поступать в бюджет, как это предписано Градостроительным кодексом РФ.

Кстати, тот аукцион, который вводится законом Свердловской области, Градкодексом не  предусмотрен, и его легитимность вызывает большие сомнения. Не хотел бы что-либо пророчить, но боюсь, что и у Федеральной антимонопольной службы, и у прокуратуры, и у заинтересованных лиц могут найтись основания оспорить этот изобретенный у нас механизм во всех инстанциях вплоть до Конституционного суда.

[photo]621[/photo]