Именно квартира или дом становятся основой для заключения договора ренты либо пожизненного содержания с иждивением. К сожалению, в обоих случаях возможно возникновение недоразумений, невыполнения обязательств как с одной, так и с другой стороны. Чем отличаются эти виды соглашений? Какие риски подстерегают опекаемого и опекуна? Как избежать конфликта? На эти вопросы отвечает прокурор отдела по надзору за соблюдением федерального законодательства, прав и свобод граждан прокуратуры Свердловской области Константин Павлович МЕРЕЖНИКОВ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 583 Гражданского кодекса РФ получатель ренты передает плательщику в собственность имущество, а плательщик обязуется в свою очередь периодически выплачивать получателю либо определенную денежную сумму, либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.

При этом необходимо отметить, что в силу пункта 2 той же статьи 583 ГК РФ пожизненное содержание с иждивением является разновидностью пожизненной ренты.

Законом установлен ряд ограничений. Так, получателем пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением может быть только гражданин (ст. 596 ГК РФ). И этот вид ренты не наследуется — обязательства по выплате прекращаются со смертью получателя ренты.

Важно понимать, что плательщик ренты получает все права собственности на имущество опекаемого лица еще при жизни последнего, сразу после заключения договора ренты. Именно это обстоятельство зачастую и упускают из виду престарелые граждане или инвалиды, когда подписывают бумаги. И их неосведомленностью порой пользуются мошенники и отнимают у беспомощных людей жилье.

Чтобы обезопасить не очень грамотных или чересчур доверчивых в силу возраста собственников, государство предпринимает определенные меры. Так, договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит еще и государственной регистрации.

Получателям ренты, впрочем, как и плательщикам, нелишне знать, что случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором.

Также, если недвижимость, передаваемая в собственность по договору ренты одним из супругов, была приобретена в браке, то на заключение договора ренты потребуется согласие другого супруга.

Отличительной чертой договора пожизненного содержания с иждивением является то, что в обязанность плательщика ренты может быть включено обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением на плательщика ренты может быть также возложена обязанность оплатить ритуальные услуги после смерти опекаемого.

Плата по договору пожизненного содержания с иждивением должна быть определена, исходя из всего объема содержания с иждивением. Однако минимальный ежемесячный размер содержания по договору, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух величин прожиточного минимума на душу населения. Причем в расчет берется величина, установленная законом в том субъекте Федерации, где находится имущество, являющееся предметом договора пожизненного содержания с иждивением. Если же в данном субъекте Федерации прожиточный минимум не утвержден, тогда для расчетов берется тот, что установлен в целом для Российской Федерации.

Что касается платы по договору пожизненной ренты с аналогичными условиями, то она не должна быть меньше величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Федерации.

Кроме того, исходя из положений ст. 603 ГК РФ, в договоре пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены «натурального» содержания (ухода, услуг, покупки продуктов, уборки помещения и т. п.) на периодические денежные выплаты в течение жизни гражданина.

Особо хотелось бы остановиться на опасностях, которые подстерегают участников такого рода сделок. Как показывает практика, самым распространенным нарушением является неисполнение существенных условий договоров.

Либо плательщик ренты не выполняет свою обязанность по оплате ренты, либо получатель ренты препятствует передаче имущества в собственность плательщика.

Если имущество передано бесплатно, а потом следуют только ежемесячные платежи, тогда получатель ренты в случае нарушений условий договора плательщиком может вернуть себе квартиру назад.

Если же в договоре указано, что при передаче квартиры за нее была уплачена определенная сумма, то в этом случае получатель ренты квартиру вернуть уже не может. Он может требовать только досрочного выкупа ренты по определенной цене.

По договору пожизненного содержания с иждивением есть риск столкнуться с тем, что иждивенец будет отрицательно оценивать выполнение обязательств по договору, возможно, безосновательно. А потому опекуну необходимо фиксировать все действия, которые совершаются при исполнении договора, сохранять все платежные документы.

ВНИМАНИЕ

Если у вас есть вопросы к прокурору, если вы столкнулись с несправедливостью и не можете отстоять свои законные интересы, пишите нам по адресу редакции или по e-mail: bur@urn.ru.