«Ты — мне, я — тебе». Так по-простому можно обозначить схему долевого строительства, при которой люди вкладывают сбережения в возведение жилья на любой его стадии. Сегодня «долевка» является удобным способом привлечения капитала в строительный бизнес. Причем и для застройщика, и для потенциального покупателя выгода обоюдная: чем ближе дата сдачи объекта и выше степень его готовности, тем дороже стоимость квадратного метра. Соответственно, чем раньше клиент вступает в программу долевого строительства, тем дешевле ему обойдется будущая квартира. Понятно, что максимально низкую цену предлагают, когда роется котлован или закладывается фундамент будущего дома.

Чем же так не понравилась реформаторам существующая схема? К сожалению, в России еще нередки случаи, когда застройщик, собрав деньги с людей и не выполнив своих обещаний, исчезает. На начало 2015 года, по данным Министерства строительства и ЖКХ РФ, в стране насчитывалось более 70 тыс. обманутых дольщиков. Проблема актуальна, увы, и для нашего региона. В настоящее время в областном реестре обманутых дольщиков числятся 463 человека, большинство из которых — екатеринбуржцы.

Конечно, по сравнению с другими регионами, ситуация у нас небезвыходная. Так, около двух месяцев назад в уральской столице на улице Хрустальногорской были сданы в эксплуатацию первые две секции жилого дома, который строится для обманутых дольщиков. До конца 2015 года будут сданы еще три секции, квартиры в которых выбрали порядка 140 граждан. Возможно, до конца 2015 года проблема обманутых дольщиков у нас будет снята полностью. Но, чтобы исключить появление новых «незаселенцев,» правительство и затеяло реформу на рынке жилья.

По задумке ее инициаторов, предлагаемые поправки в ФЗ-214 «О долевом строительстве…» должны привести к полному отказу от схемы «долевки», но не сразу, а к 2020 году. До этого времени будет действовать переходный период, когда финансирование возведения дома будет происходить через спецсчет в банке. Предлагаемые изменения предусматривают замену страхования гражданской ответственности застройщика на банковскую гарантию. При этом застройщик сможет привлекать средства граждан в размере, не превышающем сумму этой гарантии.

Разговоры о реформе рынка строительства начались не сегодня. Еще в декабре 2013 года Игорь Шувалов поднимал тему, связанную с отсутствием защиты граждан при долевом строительстве. В 2014 году глава Минстроя России Михаил Мень заявлял о возможности ограничить продажу жилья по договорам долевого строительства. В марте 2014 года в Госдуму был внесен законопроект, который должен был установить уголовную ответственность для недобросовестных застройщиков, привлекающих средства дольщиков. При наличии ущерба в крупном размере предлагалось лишать свободы «обманщиков» до 5 лет. По оценкам юристов, сейчас их действия квалифицируются следственными органами по различным статьям УК, касающимся мошенничества, присвоения или растраты, и так далее.

Сегодня большинство экспертов по строительству сходятся во мнении, что, если поправки в закон о «долевке» будут приняты, то цены на квартиры могут из-за этого вырасти на 20—30%. Хотя рынок жилья и выйдет из тени, станет прозрачным.

— Отмена долевого строительства для рынка не только не принесет пользы, но и навредит, — заявил в эфире одного из местных телеканалов исполнительный директор «Гильдии строителей Урала» Вячеслав Трапезников. — Десять лет в стране мы отрабатывали механизмы долевого строительства и первичной ипотеки, которые в один момент могут рухнуть. Мелкие и средние компании, скорее всего, либо покинут рынок, либо уйдут в «тень», крупные застройщики понесут дополнительные расходы.

Что будет в случае отмены «долевки»? К сожалению, другой логичной и отработанной системы финансирования строительства жилья пока нет. Так что для возведения жилищных объектов девелоперы вынуждены будут брать деньги в банках и под большие проценты.

— Не будет дольщиков — не будет и проблемы: согласитесь, странная логика у нашего правительства, — говорит руководитель одной из девелоперских компаний Екатеринбурга Игорь Колмогоров. — Деньги будущих владельцев жилья — своего рода беспроцентный кредит, но с законными гарантиями, что он будет использован на пользу и люди получат свое жилье. В случае отмены «долевки» где брать деньги на строительство? Только в банке. Ладно, если бы давали они их под 8—10%, но это ведь утопия. И потом, зачем так радикально все менять? «Долевка» дает возможность людям купить недорогое жилье, и если ее убрать, некоторая часть населения уже не сможет купить квартиру.

По прогнозам правительства РФ, в результате принятия поправок в Закон «О долевом строительстве…» и повышении ответственности в этом процессе банковских учреждений обманутых дольщиков в стране станет меньше, а через пять лет они вообще исчезнут. Вот только есть и вероятность, что на рынок снова вернутся серые схемы продажи жилья, и определенная категория граждан вновь окажется вне зоны правового регулирования, став жертвой мошеннических схем.

Возможно, рынок, как следствие реформы, станет более прозрачным и доступным. Возможно, люди, ранее обращавшие свои покупательские взоры лишь на вторичный рынок жилья, больше не будут опасаться непредсказуемой «первички». Но ведь и удорожание квартир в отсутствие «долевки» неминуемо. Тут большим экономистом быть не надобно, чтобы не понимать этого, хоть и называют реформаторы разговоры о повышении цен на 25—40% обычными спекуляциями. Понятно ведь, что падение или замедление темпов роста строительства жилья при отсутствии «долевки» спровоцирует и рост цен на жилую недвижимость.