Как говорят бизнесмены, если вы можете получать выручку даже при самом пессимистичном прогнозе экономики, то с вашим бизнесом все в порядке. В противном случае необходимо срочно проводить корректировку, чтобы суметь пережить кризис и достойно из него выйти.

Борьба за выживание сейчас идет везде, не исключение и самый чувствительный к переменам — рынок недвижимости, в частности, торговой. Так, уже в апреле 2014 года многим ритейлерам было предложено пересмотреть условия аренды. Рынок стал постепенно падать, и сегодня мы видим, как иностранные компании закрывают свои магазины в России, а торговые центры открываются с 30% наполненностью площадей. При этом эксперты — участники бизнес-конференции «Торговый центр будущего на Среднем Урале», прошедшей на днях в Екатеринбурге, прогнозируют, что это еще не конец.

— Российскому рынку торговой недвижимости всего 20 лет. До 2008 года объекты вводились равномерно, потом наступил кризис, объемы ввода снизились, к 2013 году показатели вошли в норму, в 2014 году — снова резкий спад. Но наряду с этим отмечу, что хоть и итоговый прирост площадей — огромный, спрос населения существенно упал, — говорит генеральный директор консалтинговой компании Екатерина Гресс. — Сейчас высокий уровень неопределенности, резкие колебания спроса и прогнозировать правила ведения бизнеса — сложно. Многие цены выше психологического восприятия, и покупателям еще предстоит с этим смириться. Покупательскую панику на рынке мы пережили в декабре 2014 года. Хаотичные и спонтанные покупки делают и сейчас, но вместе с этим наметился переход к рациональному подходу, и люди начинают просто экономить. Управляющим торговых центров это важно знать, поскольку изменение предпочтения отразится на рынке. Фокус смещается, и в ближайшем будущем мы можем столкнуться и с покупательской депрессией, когда люди для экономии денег откажутся заходить в магазин, — объясняет Екатерина.

Чтобы не допустить закрытия ТЦ, а это может вполне случиться, если кризис продлиться 3 года, Екатерина Гресс советует управленцам ежедневно выходить в центр и мониторить работу арендаторов. Не скупиться на маркетинг и тратить на продвижение от 5 до 10% выручки — хорошая программа лояльности, реклама — сейчас один из главных инструментов для повышения конкурентоспособности. Сохранить «якорных» арендаторов — они формируют 80% покупательского трафика.

Повысить конкурентоспособность позволит и качественно проведенная реконцепция, которую ответственные хозяева должны и так проводить через каждые 5—7 лет. Работать лучше в плановом режиме, чтобы не закрывать ТЦ, и вводить изменения постепенно.

— На сегодняшний день 40—50% ТЦ Екатеринбурга нуждаются в реконцепции, — говорит генеральный директор консалтинговой компании Александр Засухин. — Основные проблемы местных торговых центров связаны с неудачной конструкцией здания, однотипностью развлекательных зон, слабым пулом арендаторов, скромным количеством «якорных», уникальных арендаторов. Вообще, по нашим наблюдениям, управленцы торговых центров по своему поведению в кризис делятся на три типа: «кроты» — таких большинство и это те, кто замирает, пережидает, минимизирует затраты. Неплохая стратегия, и на определенном этапе работы ее должна использовать любая компания. Но если кризис затягивается, что делать дальше, они не знают; «верблюды» — крупные, независимые компании, в которых главный лозунг — «кризис развивается, караван идет»; «львы» — редкая категория, для них кризис — лучшее время для передела и захвата рынка. Это лучшая поведенческая стратегия, но в идеале надо комбинировать все три. Вообще разработка концепции — это оптимальная стратегия, поскольку так вы сможете не только спланировать работу, но и после выхода из кризиса у вас уже будет план по улучшению бизнеса, — уверен Александр Засухин.

Упомянутая Александром Ивановичем одна из проблем городских ТЦ — неудачная конструкция здания, по мнению главного архитектора московского проектного бюро Саши Лукич, является базовой, поскольку любая, даже самая выгодная «начинка» ТЦ может просто не заиграть, если торговый центр будет плохо спроектирован.

— Галереи торгового центра должны образовывать замкнутый круг. Чтобы магазин был прибыльным, схема перемещений покупателей должна быть тщательно разработана — никаких тупиковых тоннелей, неуютных мест, ТЦ должен быть уютным. В основе концепции — «магазин-якорь», потом идет уже весь остальной центр, не будем забывать, что ТЦ — это базар, и главная цель — заставить покупателя обойти его весь. Установлено, что если посетитель задерживается в ТЦ более, чем на 20 минут, он обязательно совершит спонтанную покупку. Соответственно, ваша цель — сделать так, чтобы человек находился в магазине как можно дольше. Способствует этому не только грамотно размещенные магазины, но и хорошая парковка. Если раз-два посетителю не хватило места, на третий он уже к вам не приедет, — говорит архитектор.

По словам Саши Луки, лучше всего делать наземную парковку — она самая дешевая. Подземная и парковка на крыше стоят в два раза дороже. А что касается «начинки», то не стоит открывать торговый центр с одними «якорями». Как считает архитектор, это провальный план, поскольку гипермаркет создает поток покупателей, на котором «паразитируют» остальные маленькие магазины. «Якоря» платят меньшую арендную плату, соответственно, если только ими заполнить центр, зарабатывать управляющему будет не на чем. Нужен оптимальный баланс арендаторов.

Кстати, хороший шанс не просто выжить, а суметь заработать в кризис — открыть в своем ТЦ фитнес-центр. По мнению экспертов, спортивный зал привлекает представителей среднего класса с хорошими доходами, которые после тренировки спускаются в магазин, совершают покупки, общаются с «приятелями по залу» в кафе, и, как следствие, приносят хорошую прибыль владельцу.

Кстати

По мнению главного архитектора московского проектного бюро Саши Лукич, проектные решения зданий в Екатеринбурге по праву выводят город на первое место по формированию качественной архитектурной среды в стране наряду с Москвой и Питером. Наиболее успешными архитектор считает деловой комплекс «Башня Исеть», проекты жилых комплексов «Каменный ручей» и «Кандинский хаус».

Так, «Башню Исеть» Саша Лукич сравнивает с небоскребами Объединенных Арабских Эмиратов, причем не только по высоте здания, но и по многофункциональности.

[youtube]SkSiJuX8Uuw[/youtube]